Ao visitar um stand de vendas de um novo empreendimento nas incorporadoras muitas pessoas tomam por base que já tendo aprovados os alvarás para a obra, esta já estaria praticamente garantida, no entanto, por trás daqueles lindos e perfeitos projetos decorados existem ainda várias obrigações a serem tomadas pelas incorporadoras.
Há um longo caminho até que a obra seja realmente liberada, mas após superadas as fases burocráticas de aprovação de projeto na prefeitura e a aquisição do terreno, nos termos do artigo 48 da Lei 4.591/64, a construção poderá ser iniciada. Já as vendas das unidades apenas poderão iniciar quando a incorporação imobiliária estiver arquivada no cartório de registro de imóveis competente, conforme dispõe o artigo 32 da Lei 4.591/64.
Os compradores após adquirirem suas unidades e apresentarem todos os documentos necessários presentes no compromisso de compra e venda com a incorporadora, aguardarão a finalização do empreendimento. Já a incorporadora terá a obrigação por lei de no mínimo 6 em 6 meses informar por escrito o estado da obra aos compradores e responder por eventuais imprevistos que ocorrer no decorrer da obra, nos termos do artigo 43 da Lei 4.591/64.
Chegado o prazo de entrega, que será no máximo até 180 dias nos moldes do artigo 43-A da Lei 4.591/64, se a obra não estiver concluída deverá a incorporadora indenizar os compradores, podendo estes optarem: a) pela resolução do contrato, com a devolução da integralidade dos valores pagos e multa, em até 60 dias; ou b) pela continuidade do contrato, porém neste caso será devido pela incorporadora indenização de 1% do valor efetivamente pago até o momento, para cada mês de atraso (pro rata die e corrigido monetariamente).
Quando finalizada a obra, após concessão do “habite-se” pela autoridade competente, a incorporadora terá a obrigação de averbar no cartório de registro de imóveis a construção das edificações e individualizar o registro das unidades, respondendo esta perante eventuais perdas e danos que resultem da demora no cumprimento destas obrigações.
Vale frisar que caso a incorporadora se negue a realizar as devidas individualizações e averbações, a construtora terá o poder de requerê-la, sob pena de ser responsabilizada solidariamente, caso ainda assim ambas não realizem os trâmites, poderá o comprador da unidade fazê-lo, com direito da devida indenização, nos termos do artigo 44 da Lei 4.591/64 e jurisprudência[1] recente.
Já mais a frente quando entregue a unidade aos compradores, as incorporadoras e construtoras poderão ser responsabilizadas pelos eventuais vícios na prestação do serviço/entrega do produto. Além disso, há obrigação das incorporadoras e construtoras de entregar o produto exatamente como contratado, podendo estas também serem acionadas judicialmente em razão de qualquer diferença entre o produto contratado e o entregue, sob pena de responder até mesmo por propaganda enganosa prevista no Código de Defesa do Consumidor.
Neste sentido, é importante os compradores estarem atentos a todos os direitos e obrigações advindos do compromisso de compra e venda da unidade, bem como se consultar com um advogado especializado acerca das previsões legais que as incorporadoras devem seguir no curso da obra.
[1] TJ-SP – AC: 1017034-04.2019.8.26.0196, Rel. Alexandre Coelho, J.20/06/2020
TJ-SP – AC: 1057875-36.2017.8.26.0576, Rel. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, J.12/09/2019
Advogada graduada em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com atuação em Contencioso Empresarial em questões ligadas à recuperação de crédito e negócios imobiliários e Direito de Família e das Sucessões em questões ligadas à empresas, como Planejamento Sucessório Empresarial e Holdings Patrimoniais. Pós-Graduanda em Direito e Negócios Imobiliários pela Universidade Damásio , Pós-Graduada em Direito de Família e das Sucessões pela Universidade Damásio, Pós-Graduada – LL.C em Direito Empresarial pelo INSPER.
Contato: marcela@bpadvogados.com.br
Excelente Artigo!
Muito bom. Parabéns.