Existe no meio jurídico uma espécie de ditado popular de que “só é dono quem registra” a compra e venda do imóvel e assim vem entendendo os Magistrados ao longo dos anos nas decisões dos diversos Tribunais Estaduais do país.
Apesar de acontecer com muita frequência a compra e venda de imóveis sem o registro imediato da escritura, tal prática não é a mais segura e aconselhável para o comprador, uma vez que o imóvel ficará livre para que proprietário formal venda também para outras pessoas.
E foi exatamente o que aconteceu no caso do recente julgado da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo[1], cujo direito do comprador que primeiro registrou a compra e venda foi o reconhecido, ponderando o Desembargador Relator que o negócio celebrado entre as partes (contrato particular) não transmite a propriedade, embora represente vínculo entre os contratantes. Mas segundo o Desembargador, o que transmite o direito real da propriedade é o registro do título no cartório de registro de imóveis. “No caso de duas vendas do mesmo imóvel – como ocorrido no presente caso – considera-se titular do domínio ou proprietário aquele que realizou o registro em primeiro lugar, mesmo que o negócio que realizou tenha sido posterior ao primeiro”, afirmou.
Ausência de escritura de compra venda imóvel
Neste caso específico houve o entendimento de que não houve fraude comprovada por parte do terceiro (segundo adquirente), portanto, o contrato dele por ter maior credibilidade já que com prova de pagamento do preço e devido registro, deve ser o levado em consideração, cabendo ao primeiro adquirente propor demanda em face do vendedor para reaver os valores pagos.
Por outro lado, há casos também no Poder Judiciário que ficou reconhecido o direito do primeiro adquirente que realizou compra do imóvel mesmo que sem o devido registro, contudo, para que referido direito seja reconhecido, é necessária a comprovação da má-fé não só do vendedor como também do outro adquirente.
Resta claro assim que ao formalizar um contrato de compra e venda é necessária inicialmente a contratação de profissional especializado para assessorar na transação imobiliária, dando assim maior segurança jurídica ao negócio, haja vista que caberá a profissional a observância de todos os cuidados e requisitos para a formalização de uma transação segura para as partes.
[1] Apelação nº 1004011-96.2019.8.26.0161
Dra. MARCELA DE BRITO
Graduada em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com atuação em Contencioso Empresarial em questões ligadas à recuperação de crédito e negócios imobiliários e Direito de Família e das Sucessões em questões ligadas a empresas, como Planejamento Sucessório Empresarial e Holdings Patrimoniais. Pós-Graduanda em Direito e Negócios Imobiliários pela Universidade Damásio, Pós-Graduada em Direito de Família e das Sucessões pela Universidade Damásio, Pós-Graduada – LL.C em Direito Empresarial pelo INSPER.
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