Adquirir um imóvel nem sempre é uma tarefa fácil já que não é possível saber com absoluta certeza quais os problemas do passado do vendedor. O que sim é possível fazer é uma busca de toda a situação jurídica e órgãos competentes, para verificar se há algum problema que invalide de pronto a transação imobiliária.
Venda do imóvel foi anulada judicialmente
Mas e se eu comprar um imóvel, não ter ciência das dívidas do vendedor no passado e o meu imóvel for penhorado, isto é, a venda ser anulada judicialmente, o que posso fazer?
Pois bem, a primeira atitude com certeza é achar um advogado especialista da área, ato contínuo, este profissional buscará a informação de qual a data da dívida e a data da ciência do vendedor de eventual cobrança/execução desta dívida, dependendo desta análise haverá diversos caminhos a serem seguidos.
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Um destes poderá ser apresentar medida judicial impugnando a penhora e consequente nulidade da venda, sob a justificativa de tratar-se de comprador de boa-fé, que não tinha ciência da dívida no momento do negócio, ou poderá também, se constatado que apesar de não existir formalmente a ciência da cobrança o vendedor e o comprador já teria condições de prever o risco, a apresentação de ação regressiva em relação ao vendedor, para reaver os valores já pagos.
Conhecimento do risco por parte do comprador e vendedor
Para exemplificar esta última situação de que o vendedor e o comprador já teria condições de prever o risco, cabe mencionar o julgado do REsp 1763376, em que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a existência de fraude à execução na venda de uma fazenda pelo único dono da empresa devedora, em alienação realizada antes da desconsideração da personalidade jurídica determinada no cumprimento de sentença de ação de cobrança.
Ou seja, neste caso já existia a cobrança em face da empresa devedora e a princípio o sócio não respondia com seus bens pessoais, contudo, em um procedimento incidental do processo se declarou também a sua responsabilidade. Portanto, apesar da pessoa física ainda não ter sido intimada judicialmente, o sócio já tinha ciência da dívida e ainda assim dilapidou seu patrimônio pessoal cometendo fraude à execução, o que também já poderia ter sido previsto pelo comprador antes da transação imobiliária.
Há muitas situações e desfechos na compra e venda de um imóvel que dependem do caso a caso, portanto, a dica principal é que antes de formalizar a compra e venda, os documentos sejam minuciosamente analisados por um advogado especialista da área imobiliária, assim este já conseguirá de início prever se há riscos, mas ainda assim se não foi possível verificar tal problema e no futuro existir consequências envolvendo o imóvel adquirido, este mesmo profissional especialista poderá analisar o caso e dar a melhor solução à você que passa por esta situação.
Dra. MARCELA DE BRITO
Graduada em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com atuação em Contencioso Empresarial em questões ligadas à recuperação de crédito e negócios imobiliários e Direito de Família e das Sucessões em questões ligadas a empresas, como Planejamento Sucessório Empresarial e Holdings Patrimoniais. Pós-Graduanda em Direito e Negócios Imobiliários pela Universidade Damásio, Pós-Graduada em Direito de Família e das Sucessões pela Universidade Damásio, Pós-Graduada – LL.C em Direito Empresarial pelo INSPER.
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