Quando falamos em direito imobiliário, um dos pontos mais sensíveis — e frequentemente negligenciado por muitos proprietários — é a escolha adequada da garantia na locação de imóvel. Esse tema, embora técnico, é essencial para proteger o locador contra inadimplências e prejuízos que podem se arrastar por anos.
Afinal, garantia do quê?
Do pagamento do aluguel, dos encargos acessórios como IPTU, condomínio e quaisquer outras obrigações legais que recaem sobre o inquilino durante a vigência do contrato. O que muitos não sabem é que a escolha da garantia adequada depende de uma série de variáveis, como o tipo do imóvel (residencial, comercial ou industrial), o perfil do locatário e os riscos envolvidos naquela relação jurídica.
Tipos clássicos de garantia na locação
Entre as garantias mais utilizadas no mercado, temos:
- Caução em dinheiro: limitada a até três meses de aluguel, com depósito em conta poupança. É simples e imediata, mas limitada frente a dívidas maiores ou danos ao imóvel.
- Seguro fiança: intermediado por seguradoras autorizadas pela SUSEP. O locatário paga um prêmio mensal e, em caso de inadimplência, a seguradora cobre os valores devidos. Exige análise de crédito e aprovação prévia.
- Fiador: pessoa física ou jurídica que assume a obrigação de pagamento em caso de inadimplência. Embora seja uma garantia robusta, exige análise minuciosa da capacidade patrimonial do fiador e apresenta risco de iliquidez e desatualização do patrimônio ao longo da locação.
- Título de capitalização ou consórcio como garantia na locação: modelos modernos, que envolvem depósito de valores mais altos (de 4 a 6 aluguéis), mas ainda assim com limite financeiro.
- Cessão fiduciária de crédito: o locatário cede, condicionadamente, valores que possui junto a fundos de investimento, como espécie de “depósito em guarda”, que só será acessado em caso de inadimplência.
Quando a complexidade do contrato exige mais atenção
Imagine a seguinte situação: um galpão industrial é locado para uma empresa que, meses depois, entra com pedido de recuperação judicial. Mesmo que a empresa continue utilizando o imóvel, o locador poderá se ver impedido de realizar o despejo. E mais: ainda que os aluguéis sejam devidos, podem ser pagos com atraso, em juízo, e até com deságio.
Nesses cenários, a ausência de uma garantia eficaz pode levar o locador a um prejuízo relevante e de difícil recuperação, mesmo com sentença favorável. E aqui entra o papel estratégico do advogado imobiliário.
A importância da assessoria jurídica na fase pré-contratual
É justamente antes da assinatura do contrato que as decisões mais importantes precisam ser tomadas. Qual garantia aceitar? Ela é suficiente? Há meios de registro que blindem o locador de fraudes? O fiador tem patrimônio líquido e disponível? A seguradora é sólida? O contrato prevê mecanismos de atualização de garantia ao longo do tempo?
Essas respostas não podem ser fruto de suposições ou modelos prontos da internet. Cada contrato deve ser construído sob medida, com cláusulas específicas para a realidade daquele imóvel e daquele inquilino.
Em resumo, a presença de um advogado especializado é o diferencial entre um contrato que somente “parece bom” e outro que verdadeiramente protege seu patrimônio. No mundo jurídico, prevenção é economia.
Se você é proprietário e está prestes a locar seu imóvel, não avance sem respaldo jurídico. Um contrato bem feito é a sua primeira linha de defesa — e, em muitos casos, a única.
