Sempre houve incertezas por parte dos consumidores no momento de adquirir um imóvel, ainda mais com empreendimentos na planta, por conta dos extensos contratos e previsões abusivas, como por exemplo da multa em decorrência de rescisão contratual.

Os valores cobrados de multa pelas incorporadoras arbitrariamente sempre foram considerados abusivos, e sem muita alternativa restava aos consumidores buscarem o Poder Judiciário para determinar um percentual justo da multa rescisória.

Para facilitar e dar maior segurança jurídica aos consumidores, foram emitidas algumas súmulas sobre o tema, a de número 1 no Tribunal de Justiça de São Paulo, que prevê a hipótese de devolução das quantias pagas, admitindo-se a compensação de valores gastos pelo vendedor e eventual taxa pelo tempo de ocupação, e a de número 543 no Superior Tribunal de Justiça um pouco mais detalhada, que prevê o dever de restituição do valores pagos, sendo integralmente, se por culpa do vendedor e parcialmente, se por culpa do comprador.

No entanto, a emissão de tais súmulas não trouxeram o esclarecimento principal acerca dos percentuais de multa, apenas o assentamento da ideia de que o valor deverá ser restituído, assim, em 2018 foi regulamentada a questão dos percentuais das multas rescisórias aplicadas através da Lei nº 13.786 de 27 de dezembro de 2018, a chamada “Lei do Distrato Imobiliário”.

Como as incorporadoras passaram a interpretar mencionada lei de forma mais favorável ao fornecedor e não ao consumidor, sempre que há a rescisão do contrato por parte dos compradores, as incorporadoras aplicam a multa rescisória em seu percentual máximo de 25%, previsto na lei do distrato em seu artigo 67-A, II, surgindo assim a necessidade dos consumidores buscarem novamente o Poder Judiciário.

Segundo a jurisprudência[1] recente, os valores de multa estão variando entre 10% a 25% do valor desembolsado pelo comprador. Assim, após acertada as questões do contrato o valor de devolução das incorporadoras aos compradores deve ocorrer em parcela única, sendo descontado o percentual da multa determinado pelo contrato ou decisão judicial.

Em casos de contratos de compra e venda entre particulares as regras são baseadas no próprio contrato nos termos do artigo 421 e seguintes do Código Civil, porém o mais comum é que em caso de rescisão por parte do comprador, não haverá direito de restituição do sinal pago, conforme previsão dos artigos 417 a 420 do Código Civil, já se a rescisão se der por parte do vendedor, deverá restituir ao comprador integralmente o que tiver recebido, acrescido de correção monetária pelo índice estipulado em contrato. Frisando-se que eventual multa rescisória dependerá do que for estabelecido entre as partes no contrato particular.

Deste modo, observa-se que ao adquirir um imóvel seja com uma incorporadora ou com particulares, a análise prévia de todas as cláusulas e obrigações deve ser bem minuciosa e preferencialmente validada por um advogado, diminuindo assim o risco de uma longa disputa judicial.

Dra. Marcela de Brito

Advogada graduada em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com atuação em Contencioso Empresarial em questões ligadas à recuperação de crédito e negócios imobiliários e Direito de Família e das Sucessões em questões ligadas à empresas, como Planejamento Sucessório Empresarial e Holdings Patrimoniais. Pós-Graduanda em Direito e Negócios Imobiliários pela Universidade Damásio, Pós-Graduada em Direito de Família e das Sucessões pela Universidade Damásio, Pós-Graduada – LL.C em Direito Empresarial pelo INSPER.

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