O termo inicial da responsabilidade do adquirente pelo pagamento de taxas condominiais ainda gera controvérsias entre construtoras, incorporadoras e consumidores. O STJ tem buscado uniformizar a questão com base na imissão na posse.
A aquisição de imóveis na planta é uma das formas mais comuns de investimento e acesso à moradia no Brasil. O modelo oferece facilidades de pagamento e valorização progressiva, mas também suscita frequentes disputas jurídicas, especialmente quanto à responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves.
A dúvida central é: a partir de qual momento o comprador passa a responder por esses encargos? Seria desde a assinatura do contrato, a conclusão da obra ou a efetiva imissão na posse?
O marco legal: propriedade e posse como fundamentos:
Pela Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias), o contrato de promessa de compra e venda gera direito real à aquisição do imóvel, mas não transfere a propriedade enquanto não houver registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
No entanto, o pagamento das despesas condominiais são obrigações que, em regra, decorrem do exercício da posse — e não necessariamente da propriedade formal.
Ainda, o art. 1.315 do Código Civil impõe ao condômino a obrigação de concorrer para as despesas de conservação e manutenção do edifício, obrigação que pressupõe o gozo ou fruição do bem.
A posição do STJ: o critério da imissão na posse:
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem posição consolidada no sentido de que o termo inicial da responsabilidade do comprador pelo pagamento de cotas condominiais é a efetiva imissão na posse, isto é, o momento em que o adquirente recebe as chaves e passa a usufruir do imóvel.
Em diversos precedentes, a Corte reconheceu que não se pode exigir encargos condominiais de quem ainda não exerce a posse direta, tampouco IPTU de quem não detém a disponibilidade econômica do bem. O leading case é o REsp 1.345.331/RS, julgado pela 3ª Turma, que fixou o entendimento de que a obrigação de pagar as despesas condominiais surge com a imissão do adquirente na posse do imóvel, e não com a simples celebração do contrato de promessa de compra e venda.
A controvérsia contratual: cláusulas que antecipam o ônus:
Muitas construtoras e incorporadoras, entretanto, inserem cláusulas que atribuem ao comprador a responsabilidade pelas taxas condominiais a partir da expedição do “habite-se” ou da conclusão física da obra, mesmo antes da entrega das chaves.
Essas disposições têm sido frequentemente consideradas abusivas pelos Tribunais, à luz do Código de Defesa do Consumidor (arts. 6º, III, e 51, IV e §1º, II), por transferirem encargos a quem ainda não pode usufruir do imóvel.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e outros Tribunais Estaduais têm declarado nulas tais cláusulas, entendendo que a obrigação nasce somente com a efetiva entrega das chaves, ato que materializa a posse e marca a transferência da responsabilidade pelo bem (TJ-SP – Apelação Cível: 10021924620238260659 Vinhedo, Relator.: Mônica de Carvalho, Data de Julgamento: 10/01/2025, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/01/2025).
Como o consumidor deve agir diante da cobrança indevida?
Diante da cobrança antecipada cotas condominiais antes da entrega das chaves, o comprador pode e deve adotar medidas para resguardar seus direitos, buscando sempre auxílio jurídico.
Em primeiro lugar, é recomendável formalizar uma notificação extrajudicial à incorporadora ou construtora, contestando a cobrança e solicitando a suspensão imediata da exigência. Essa comunicação serve como prova de boa-fé e pode evitar a negativação indevida do nome do comprador.
Caso a cobrança persista, o consumidor pode recorrer ao Poder Judiciário, para propositura de ação judicial declaratória de inexigibilidade, com pedido de restituição dos valores pagos indevidamente, conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC.
Em situações mais graves, como a inscrição em cadastros restritivos ou ameaça de rescisão contratual, também é possível requerer indenização por danos morais.
Além disso, é importante guardar todos os documentos — boletos, e-mails, mensagens e o próprio contrato — para demonstrar que o pagamento foi exigido antes da imissão na posse, reforçando o caráter abusivo da cobrança.
O papel do advogado na defesa do consumidor e a boa-fé objetiva
Do ponto de vista do advogado que representa o consumidor, a discussão sobre o termo inicial das obrigações vai muito além da técnica jurídica: trata-se de garantir equilíbrio e transparência contratual em um dos momentos mais significativos da vida de qualquer pessoa — a aquisição da casa própria.
É dever do profissional identificar cláusulas que, sob o pretexto de padronização, transferem encargos indevidos ao comprador antes mesmo da entrega do imóvel. Esse tipo de disposição, muitas vezes redigida de forma vaga, contraria o princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, e fere a confiança legítima que o consumidor deposita na relação contratual.
O advogado, ao revisar ou impugnar tais contratos, deve agir preventivamente: orientar o cliente para que não aceite cláusulas que imponham obrigações antecipadas, e, se necessário, judicializar a questão com base no Código de Defesa do Consumidor, que vedam práticas abusivas e cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
Mais do que reagir à cobrança indevida, o papel do advogado é atuar estrategicamente desde a fase pré-contratual, examinando minuciosamente os instrumentos fornecidos por incorporadoras e construtoras. Essa atuação técnica e preventiva contribui não apenas para evitar litígios, mas também para fortalecer a segurança jurídica das relações de consumo no mercado imobiliário.
Em suma, cabe ao advogado zelar para que a boa-fé contratual não seja apenas um princípio abstrato, mas uma prática efetiva, capaz de assegurar que o comprador só arque com encargos a partir do momento em que realmente possa usufruir do imóvel — e não antes.
O Que Esse Entendimento Significa para Compradores e Incorporadoras
O tema, embora aparentemente técnico, reflete uma questão prática de grande impacto financeiro. A consolidação jurisprudencial do critério da imissão na posse contribui para a segurança jurídica, mas exige que as empresas ajustem seus contratos à realidade fática da entrega do imóvel.
Em síntese, quem não tem as chaves, não tem o dever de pagar. Esse é o entendimento que tem prevalecido — e que reafirma o papel do Direito Imobiliário como instrumento de equilíbrio entre desenvolvimento econômico e proteção do adquirente.
Referências:
- BRASIL. Lei nº 4.591/1964 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
- BRASIL. Lei nº 8.078/1990 – Código de Defesa do Consumidor.
- BRASIL. Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.315.
- GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – Contratos e Obrigações. 20ª ed. São Paulo: Saraiva, 2024.
- TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Imobiliário. 5ª ed. São Paulo: Método, 2023.
