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Contratos imobiliários – Cláusula de arrependimento

Nos contratos imobiliários, seja de permuta para construção de empreendimentos ou nos compromissos de compra e venda de bem imóvel, uma questão de grande importância é a decisão, na fase negocial, quanto à estipulação da cláusula de arrependimento. O objetivo desta cláusula é permitir a desistência do contrato após sua celebração, sem multa ou, se houver, limitada ao valor do sinal pago.

A adoção da cláusula de arrependimento deve sempre levar em consideração que o vínculo contratual não terá a mesma força para proteger os interesses das partes, afinal, respeitado o prazo estabelecido, poderá haver a desistência do negócio, de modo que a coercibilidade resta enfraquecida ou, em outras palavras, os contratantes não ficam “amarrados” ao negócio.

Nesse sentido, se o objetivo for gerar vínculo que obrigue as partes ao objetivo principal do contrato de compra e venda, se deve optar pela não convenção da cláusula de arrependimento, pois neste formato, admite-se a execução específica para obrigar a contraparte a cumprir o dever de comprar ou vender, nos termos previamente estabelecidos, ou o direito de pleitear indenização por perdas e danos. Neste tema, não se pode esquecer o instituto jurídico das arras (pagamento de sinal), previsto no art. 417 a 420 do Código Civil, o qual representa uma indenização contra aquele que desiste do negócio. Pode ser convencionado como valor mínimo de indenização ou, no exercício do arrependimento, como o valor máximo de indenização.

Versão em italiano

Contratti immobiliari – Clausola di recesso.

Nei contratti immobiliari, che si tratti di contratti di permuta per la costruzione di complessi immobiliari o di impegni per l’acquisto e la vendita di proprietà immobiliari, una questione di grande importanza è la decisione, durante la fase di negoziazione, di stipulare o meno una clausola di recesso. Lo scopo di questa clausola è quello di consentire la cancellazione del contratto dopo la firma dello stesso, senza alcuna multa o, se presente, limitatamente all’importo dell’acconto versato.

L’adozione della clausola di recesso deve sempre tenere conto del fatto che il vincolo contrattuale non avrà la stessa forza di tutela degli interessi delle parti, in quanto, una volta rispettato il termine stabilito, l’accordo può essere annullato, per cui la coercibilità si indebolisce o, in altre parole, le parti contraenti non sono “vincolate” all’accordo. In questo senso, se lo scopo è quello di creare un vincolo che leghi le parti allo scopo principale del contratto di compravendita, si dovrebbe optare per non concordare una clausola di recesso, poiché in questo formato è ammissibile l’esecuzione specifica per costringere la controparte a rispettare l’obbligo di acquisto o di vendita, secondo i termini precedentemente stabiliti, o il diritto di richiedere un indennizzo per perdite e danni. A questo proposito, non si può dimenticare l’istituto giuridico dell'”arras” (acconto), previsto dagli articoli da 417 a 420 del Codice Civile, che rappresenta un’indennità nei confronti della parte che recede dall’affare. Può essere concordato come indennizzo minimo o, nell’esercizio dell’annullamento, come indennizzo massimo.

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Dr. Remo Battaglia

Advogado, sócio fundador do Battaglia & Pedrosa advogados, possui larga experiência na condução de negociações e litígios empresariais de alta complexidade. Mestrando em Direito dos Negócios pela FGV, Remo também é pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP, instituição na qual cursou também a Pós-Graduação em Processo Civil. Nos EUA participou do “Program on negotiation” na Universidade de Harvard, além de possuir em seu currículo diversos outros cursos voltados à área negocial e empresarial, como Gestão de Projetos pelo Insper, Direito Imobiliário pelo CEA e Direito Societário pela FGV. Remo é também palestrante e possui diversos artigos publicados.

Contato: remo@bpadvogados.com.br