Contrato Arrendamento Rural

O que é Arrendamento Rural

Abrimos o presente artigo com a conceituação dessa modalidade contratual, prevista no artigo 3º do Decreto 59.566/66, o qual dispõe que o Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.

Do conceito acima versado, extrai-se, de forma simplificada, que essa modalidade contratual é baseada no “aluguel” de um imóvel rural, ou parte dele, para que outra pessoa use e produza naquele espaço, de forma consignada ao pagamento de retribuições ou aluguéis.

A modalidade do Arrendamento Rural é um importante e corriqueiro instrumento utilizado no direito agrário, que está diretamente relacionado à propriedade rural e ao cumprimento de sua função social, conforme previsto nos artigos 5º, XXIII, e 186 da Constituição Federal.

Finalidade do Arrendamento Rural

O Instrumento, dentre outros objetivos, serve como uma alternativa para dar função a uma terra improdutiva, sem que haja grandes custos ao proprietário, de modo a coibir, de forma barata, reflexos e sanções decorrentes do princípio da função social da propriedade.

Pelo princípio constitucional acima apontado, extrai-se que a propriedade deve cumprir seu papel frente à função social (trazer algum benefício direto ou indireto à sociedade), para que esta seja aceita pelo ordenamento jurídico como legitima, pois, o Estado tem o dever de impor o uso adequado da mesma.

Em outras palavras, a união pode desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, conforme art. 184 da Constituição Federal.

Nessa esteira, conclui-se que, o Contrato de Arrendamento Rural é uma ferramenta que viabiliza ao proprietário tornar sua terra produtiva, sem que este tenha que aportar grandes investimentos, afastando também a desapropriação por interesse social, nos termos da norma constitucional acima apontada.

O prazo dos Contratos de Arrendamento Rural

Conforme apontado na conceituação acima trabalhada, essa modalidade contratual pode ser celebrada por tempo determinado ou não, entretanto, quando o contrato for feito por tempo determinado, a lei fixa o prazo mínimo de acordo com a atividade que o arrendatário realizar na terra, com intuito de que se tenha tempo suficiente para gerar lucro após o investimento inicial.

Esses prazos mínimos estão estipulados no artigo 13, do já mencionado Decreto 59.566/66, nos seguintes termos:

• 3 anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria;
• 5 anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;
• 7 anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal;

Importante ressaltar que, o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que a pecuária de médio porte se refere apenas à criação de suínos, caprinos e ovinos, portanto, a criação de gado bovino é suficiente para caracterizar a pecuária como de grande porte, sendo necessário maior prazo do contrato de arrendamento rural em razão dos ciclos exigidos de criação, reprodução, engorda ou abate.

Remuneração Acordada

Não devemos perder de vista que essa modalidade contratual é onerosa, ou seja, a remuneração é um elemento essencial do contrato de arrendamento rural, uma vez que o proprietário do arrendador destina a terra mediante uma recompensa chamada renda, para que o posseiro (arrendatário) dela extraia frutos e produtos mediante pagamento.

Em regra, a lei não restringe o direito dos pactuantes no que tange à regulamentação das condições de cumprimento às obrigações contratuais decorrentes, todavia, nos contratos de arrendamento de terra, algumas dessas premissas liberais são regidas pela norma legal, como é o caso da remuneração e do prazo, conforme acima já dissertado.

É comum que o pagamento dessa modalidade contratual ocorra através frutos e produtos, porém, a norma legal rege que os contratos devem ajustar a remuneração em quantia certa em dinheiro. Isso não quer dizer que o pagamento não possa ser feito em frutos e produtos, após ajustada a equiparação do pagamento àquele estipulado no contrato.

Essa condição à forma de pagamento é extremamente importante, podendo inclusive ser causa de nulidade do instrumento contratual quando não observada e versada corretamente, por isso, sempre busque celebrar essa modalidade de contratos com a assessoria de um advogado especializado.

Portanto, as formas de pagamentos do arrendamento deverão estar no contrato, sendo feito de acordo com o estipulado, seguindo os valores fixos determinados pela lei, atentando-se às seguintes condições:

• Não podendo ultrapassar 15% do valor atribuído ao imóvel, com as benfeitorias, se o Arrendamento for de um todo, e
  
• Sendo feito o Arrendamento de parte do imóvel, o valor a ser pago poderá atingir o percentual de 30% sob o valor da propriedade.

Quem pode celebrar um contrato de Arrendamento de Terra?

Inicialmente, em atenção aos princípios norteadores do direito contratual, as partes devem ser maiores, capazes ou assistidas por um representante com poderes para tal, desembaraçadas de qualquer vício de vontade como erro, rolo ou coação, dentro de suas capacidades mentais, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, forma prescrita ou não defesa em lei.

Nesse sentido, o contrato de arrendamento rural é formado por duas partes, uma pessoa que cede à outra, por tempo determinado, o uso e gozo de imóvel rural, mediante contraprestação limitada por lei, e que por sua vez são designadas como arrendador (para quem cede o imóvel), e arrendatário (para quem o recebe).

Acerca desse tópico, é importante pontuarmos que o arrendador não precisa ser necessariamente o proprietário do imóvel, podendo este apenas deter a posse do imóvel para ceder sua produtividade ao arrendatário.

Ainda, ao Arrendatário é conferido o direito de preferência quando do momento da venda terra, sendo resguardado também o direito de preferência quando o bem foi alienado por dívida do arrendador.

Desse modo, de forma simplificada, qualquer pessoa, dentro das condições necessárias previstas na norma legal, que tenha a posse ou a propriedade de um imóvel rural, pode celebrar Contrato de Arrendamento Rural com qualquer pessoa que também detentora das condições básicas legais.

A Importância da assessoria jurídica dentro dessa modalidade contratual

Conforme já apontado no presente artigo, o Contrato de Arrendamento Rural é regido por norma específica, a qual regula de forma taxativa algumas condições e limites às vontades dos pactuantes, desse modo faz-se necessário o acompanhamento por profissional especializado, a fim de evitar nulidades e prejuízos.

Como versado no início deste artigo, a finalidade dessa modalidade contratual reflete tanto na esfera econômica, quanto na esfera do direito constitucional de propriedade, de modo que traz lucro ao arrendador (sem que este tenha que fazer grandes investimentos) e previne a desapropriação por não cumprimento da função social da propriedade.

Nesse sentido, ressalta-se que a falta da devida orientação pode causar a nulidade da relação contratual e resultar no prejuízo às partes, já que a lei estabelece forma para os contratos de arrendamento rural, devendo estes seguirem conforme predeterminado, principalmente nos escritos, cujas indicações estão previstas no art. 12 e nas cláusulas de cunho obrigatório dispostas no art. 13 do Decreto n. 59.566/66.

Desse modo, apesar de ser uma modalidade contratual que pode facilitar muito a vida dos proprietários rurais, a inobservâncias das peculiaridades penais e a aplicação equivocada de certas premissas podem causar a nulidade da relação contratual, acarretando em graves prejuízos às partes.

Diante dessas ressalvas, o presente artigo presta serviço educacional, tanto acerca das vantagens, quanto das cautelas que devem ser tomadas quando celebrados contratos dessa importância, reiterando que a assistência jurídica evita dissabores no futuro.

Por fim, faz-se necessário o comentário que o presente trabalho presta mero cunho educacional, e que a matéria acerca do contrato de arrendamento é muito mais extensa e complexa do que aqui versado, de modo que o presente artigo não exauriu todos os componentes e desdobramentos da matéria.

Murilo Zarrenner